外围足球商业空间
2021-07-16 16:38

  城市化进程的加快,让城市的商业开始逐步向上向下发展:购物中从楼层越来越高,地下商业的发展也开始加速。配合国家政策的发展,向下掘金,成为很多开发商的选择。

  从一开始地下商业街到如今的地下商场,地下空间的发展越来越多样化。加上地下交通轨道的发展提速,地下商业空间在地下开发所占的比例也越来越高,经济重要性越发凸显。

  不过,在向下 掘金 的过程中,构建地下商业航母不仅仅是把商业空间搬到地下,创造更多的客流聚集地,而是必须要形式和消费模式上创造更多的可能性,以此留客。

  山东,由于多数城市天然条件的原因,其地下商业的发展远不如已经成熟多年的北上广深,其地下商业更多以小商品街区的形式存在。随着青岛和济南的地铁的开通,两个城市的地下商业开始逐渐扩容,TOD 等商业模式被外来开发商引入,开始成为很多商圈的选择。

  赢商网实地探盘山东知名地下商业街区,开启《 向下掘金 正当时》系列,探究近些年山东地下商业的发展进程。

  青岛维客星城地处青岛最大商圈李村商圈。商业体量 11 万方,是目前青岛稍有的地下商业综合体。

  赢商网实地探盘发展,虽然已经开街半年,但项目有超过 90% 的空铺尚未装修,目前项目内 G1、G2 两层商业空间仅有十几家门店开业,品牌多为小吃、零食、花店、奶茶等,屈臣氏、星巴克、coco、苹果售后等品牌和其他零售、娱乐业态均未开业。

  G3、G4 三层的停车场有很多车辆停靠,目前停车场费用两小时内免费,超过两小时为 4/ 小时。赢商网随机采访了几位正在停车的消费者,其表示,这边停车方便,空位也多,一般是把车停在这边,去逛其他的商场。

  从项目的布局来看,其规划设计以星座为主要元素,主要针对年轻消费者群体。有些小吃品牌已经挂牌,但迟迟没有装修,商场内有工作人员正在做清扫和日常巡逻,水电都正常开放。

  赢商网实地探盘还发现,项目内部电梯、扶梯较多,但整体规划杂乱,有效指示牌也并不明显,厕所、母婴室等基础设施缺少。

  由于很多门店尚未装修,裸漏的电线和空旷的商场显得极为冷清,地板多数用绿色地毯覆盖,但仍旧参差不齐。

  从项目位置来说,青岛维客星城坐落在青岛李村商圈,与地铁 2、3 号线的换乘站李村站无缝衔接。根据目前的规划,李村地铁站多个出口均和项目无缝衔接。由于项目整体成三角形,因此地铁站出口将项目整体包围,可谓是交通便利。

  从商业体量上来说,维客星城区别于普通的地下商业街,并不是单一的地下商业项目,更像是一个地下商业综合体。其 11 万平方米的总建筑面积给维客星城预留出巨大地下商业空间。开业之前所规划好的各类店铺 星罗棋布 ,如同一座 地下城 ,体量在全国屈指可数。维客星城全面运营后,将成为长江以北地区最大的地铁商业体。

  从商业环境来说,李村商圈是青岛最大的商圈,其内部两条地铁线路通过,李村站双地铁上盖,内部大大小小近十个商业项目,乐客城、和谐广场、崂山百货、奥克斯广场、中防商街等多个项目环绕,是青岛名副其实的巨无霸商圈。

  从客流存量来说,李村商圈周边常住人口近十万人,作为交通枢纽,李村平均流动人口超过 32 万,属于青岛客流较为密集的商圈。加上李村夜市的加持,维客星城的目标客群储备充足。

  然而,地理位置得天独厚的维客星城,却偏偏落下个客流稀少的场面,开街至今招商仍未招满,开业也遥遥无期,甚至多次传出租赁纠纷的传闻。

  根据资料显示,2020 年双十一前后,维客星城就以先开街后开市的形式开街。当时吸引了一部分的品牌入驻。就目前来说,维客星城地下部分的购物中心虽然还没开业,但作为和地铁、附近商场有连接口的时尚街区已经可以通行了,加上地下停车场的加持,应该能成为客流中转站,有极大的留客可能性。

  但是根据现实来看,维客星城要想达到招商 80% 以上的开业标准,仍旧有一段时间。探究其根本因素,赢商网大致将其分为以下三大因素。

  ——疫情对实体商业影响。2020 年疫情的冲击让实体商业大受冲击,很多商场在疫情阶段负增长。抗风险能力不强的项目也因此倒闭。尚未开业的项目由于客群远达不到要求和国家政策的原因,不得不延迟开业。据赢商网统计,2020 年,山东开业的购物中心(≥ 3 万方)仅有 20 个。多个项目多次延迟开业时间。

  ——成熟商圈竞争压力巨大。李村商圈作为成熟商圈,其内部的商业项目的目标客群划分和项目定位已经趋于稳定,新商业项目很难打破这种相对稳定的商业生态圈层。维客星城虽然在项目的形态和定位上与其他商业项目有区别,但业态引进和场景打造大同小异。品牌的引进方便也并未有其他特色,竞争力不强。

  ——动线设计相对复杂。按照项目的整体设计,维客星城地面环绕京口路、夏庄路、向阳路三条城市干道,整体设计以星球和星座为灵感,设计多条动线。但是,项目内动线 个人流出入口对接了中防商街、苏宁大厦、崂山百货、向阳路步行街、国美电器、银座和谐广场、乐客城等项目,门店被切割成小块,很容易迷路。

  截至目前,青岛维客星城仍旧没有开业的准确时间,如此大体量的地下商业综合体,背靠双地铁大商圈,仍旧人气低迷,实在令人叹息。